Mistä lähteä liikkeelle? Opiskelu. Lue ja ymmärrä termistöt, jotta pystyt ja osaat kysyä ja kyseenalaistaa. Tämä ei päde ainoastaan asunnon ostoon vaan kaikkeen. Alkuun olisikin hyvä käydä asuntoihin liittyvää termistöä, tässä lyhyt oppimäärä:
Alustava lainatarjous ja lainalupaus
Kun täytät asuntolainahakemuksen ja käyt lainaneuvottelun pankin kanssa, on sinun mahdollista saada alustava lainatarjous. Hakemuksessa pankki kyselee tietoja taloudestasi, kuten tuloista, menoista, säästöistä, omaisuudesta sekä olemassa olevista lainoista.
Alustavasta lainatarjouksesta näet lainan marginaalin ja kuinka paljon asuntolainaa sinun on mahdollista saada.
Alustavan lainatarjouksen jälkeen pankki saattaa pyytää erinäköisiä asiakirjoja, jonka jälkeen voit saada lainalupauksen. Lainalupaus sitoo pankkia myöntämään sinulle asuntolainan.
Alustavan lainatarjouksen ja lainalupauksen hakeminen on maksutonta, eivätkä ne sido sinua lainan ottamiseen. Eli tämä kannattaa tehdä asuntolainaa hakiessa useammalle pankille.
Vakuus
Lainan vakuudella tarkoitetaan omaisuutta, jonka lainan ottaja antaa pankille pantiksi siltä varalta, että hän ei pystyisi maksamaan lainaa takaisin sovitusti. Asuntolainan vakuutena on aina ensisijaisesti ostettava asunto.
Lisävakuuksia tarvitaan, jos lainatarve on enemmän kuin 75 % asunnon arvosta. Lisävakuudeksi voit pantata muuta omaisuutta eli reaalivakuuksia, esimerkiksi: talletukset, rahastosäästöt ja osakkeet, asunnot ja kiinteistöt (myös asumisoikeus- ja osaomistussopimuksen pääoma-arvo), sekä esimerkiksi vapaa-ajan asunnot, maa- ja metsätilat, sekä metsäomistukset. Henkilötakaajia ei nykyään enää käytetä suoraan mutta toista henkilöä voi pyytää panttaamaan omaa omaisuuttaan lisävakuudeksi, tällöin puhutaan täytepantista.
Lainakatto
Asuntolainaa voi saada enintään 90 prosenttia sitä varten annettavien vakuuksien käyvästä arvosta. Asunnon ostotilanteessa vakuuden käyvällä arvolla tarkoitetaan asunnon hankintahintaa. Ensiasunnon ostajien lainakatto on enintään 95 prosenttia, ASP-lainassa 90 prosenttia.
Takaus
Takaus tarkoittaa sitä, että takaaja ottaa vastuun toisen henkilön velan maksamisesta. Jos velallinen ei maksa velkaa sovitulla tavalla, velka voidaan periä takaajalta.
Omarahoitusosuus
Asunnon ostajalla yleisesti täytyy olla omarahoitusosuutena vähintään 10 prosenttia omia säästöjä tai vastaava määrä muita vakuuksia. Ensiasunnoissa omarahoituksen osuus on vähintään 5 prosenttia ja ASP-lainoissa 10 prosenttia.
ASP-laina
ASP-laina on 18–44-vuotiaille ensiasunnon hankkijoille. ASP-lainan voi saada, jos on aloittanut säästämään ASP-tilille 15–44-vuotiaana ja säästöjä on kasassa vähintään 10 % ostettavan asunnon hinnasta. Tähän saattaa tulla muutos tulevaisuudessa nykyisen hallituksen muutosten jälkeen, jossa ensiasunnon ostajan tarvitsisi säästää vaan 5% ostettavan asunnon velattomasta hinnasta. Asunto toimii lainan vakuutena 75 %:iin asti asunnon hankintahinnasta.
ASP-lainaan saa maksuttoman valtiontakauksen. Lisäksi valtio maksaa osan lainan korosta korkotukena 10 ensimmäisen lainavuoden ajan, jos kokonaiskorko nousee yli 3,8 prosentin.
Viitekorko
Viitekorko on markkinakorko, jota pankit käyttävät lainojen, kuten asunto- tai opintolainan, hinnoitteluun. Viitekoron arvo on aina julkisesti saatavilla ja kaikkien tarkastettavissa. Euroalueen oma viitekorko on euribor.
Yleisin asuntolainan viitekorko Suomessa on 12 kuukauden euribor. Se on vaihtuva korko, joka heiluttaa asuntolainan korkoa suuntaan tai toiseen vuoden välein korontarkistuspäivänä. Muita viitekorkoja ovat esimerkiksi nopeammin vaihtuvat kolmen ja kuuden kuukauden euriborit.
Asuntolainan korko
Asuntolainan korko koostuu viitekorosta ja marginaalista. Asuntolainan marginaali säilyy samana koko laina-ajan, kun taas viitekoron taso vaihtelee markkinoiden mukaan.
Asuntolainan marginaali on henkilökohtainen, ja siihen vaikuttavat esimerkiksi lainasi vakuudet ja maksukykysi. Marginaali sovitaan lainaneuvottelussa asiakas- ja lainakohtaisesti, ja se kirjataan lainasopimukseen.
Korkosuojaus
Vaihtuvat korot voivat nousta huomattavasti jolloin koron määrä maksutavasta riippuen saattaa nousta huomattavasti. Voit suojata asuntolainasi esimerkiksi korkoputkella, korkokatolla tai kiinteällä korolla riippuen pankista ja sen korkosuojaus tarjonnasta. Korkoputkessa yleisemmin on matalampi koron yläraja mutta toisin kuin korkokatossa, korkoputkessa on myös minimi korko prosentti jonka alle ei tuolla tuotteella päästä jos korot laskevat merkittävästi. Kiinteillä koroilla taas tarkoitetaan vaihtumatonta ja ennalta sovittua prosenttia riippumatta siitä, miten euribor tai viitekorot käyttäytyvät.
Lyhennystapa
Asuntolainan lyhennystapa tarkoittaa lainaneuvottelussa sovittua lainan takaisinmaksun tapaa. Kun asuntolainan korko muuttuu viitekoron vaihtelun myötä, eri lyhennystavoissa koron muutos vaikuttaa joko kuukausierään tai laina-aikaan.
Annuiteettilainassa lainaerät (lyhennys + korko) ovat lähtötilanteessa yhtä suuria. Yleisin käytetty lyhenystapa Suomessa, jossa laina-aika on tiedossa ja maksuerät muuttuu jos korot muuttuvat.
Tasalyhennyksessä lainanlyhennys on aina samansuuruinen, mutta maksuerän suuruus vaihtelee koron mukaan. Alussa maksetaan suuremmilla maksuerillä.
Kiinteässä tasaerälainassa kaikki takaisinmaksuerät ovat yhtä suuria. Jos viitekorko nousee, laina-aika pitenee, ja jos viitekorko laskee, laina-aika lyhenee. Takaisinmaksuerä on aina vähintään koron suuruinen.
Käsiraha
Käsirahalla tarkoitetaan asunnon ostajan myyjälle maksamaa etumaksua, joka toimii vakuutena siitä, että varsinainen asuntokauppa aiotaan tehdä myöhemmin. Mikäli asunnon ostaja vetäytyy suunnitellusta asuntokaupasta, hän menettää käsirahan.
Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän puolestaan sitoutuu välityslain mukaisesti olemaan ottamatta vastaan uusia tarjouksia asunnosta.
Vastaa